13 de dezembro de 2022

Condomínio de casas são permitidos em Alto dos Pinheiros? Número deve dobrar nos próximos anos

Nosso bairro tem, atualmente, 11 condomínios de casas. Mas o número deve quase dobrar nos próximos anos: estão em preparação (com obras em andamento ou projetos a serem aprovados pela Prefeitura) outros nove condomínios horizontais (dois andares) – assim chamados em contraposição aos verticais, formados por “predinhos” (três andares, como os localizados na av. Prof. Fonseca Rodrigues).

Junto à proliferação dessas construções, vêm algumas polêmicas. Em um caso, na praça Ernani Braga, a controvérsia está sendo judicializada por vizinhos.

A SAAP preparou um conjunto de perguntas e respostas sobre o tema.

A lei permite a implantação de condomínios de casas em Alto dos Pinheiros?
Sim. Os usos e as ocupações em cada setor do município são definidos pela Lei de Zoneamento (lei 16.402/2016), cujo espírito geral é de intensificação do adensamento nas regiões mais centrais de São Paulo – ou seja, de aumento do número de imóveis numa mesma área. E ela permite, sim, condomínios de casas no nosso bairro.

A permissão se estende às zonas estritamente residenciais?
Sim. A lei permite condomínios de casas nos dois tipos de áreas predominantes em Alto dos Pinheiros: Zonas Corredor (ZCOR) e Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER). Nas ZER1 são liberados tanto uma unidade por lote quanto casas geminadas e casas superpostas (como consta do Quadro 4 da Lei de Zoneamento).

Mas a Cia. City, ao implantar o bairro, não estipulou que o uso fosse sempre “unifamiliar”?
As regras da loteadora, no que se refere ao uso, não podem se sobrepor à legislação. Se no local é permitida a implantação de um condomínio multifamiliar de casas pela lei municipal, o projeto será aprovado pela Prefeitura – pois é o que está na lei.

Então os condomínios podem ser construídos sem qualquer empecilho?
Não é bem assim. Algumas regras definidas lote a lote pela Cia. City continuam valendo, com base no artigo 59 da Lei de Zoneamento: a taxa de ocupação (a construção pode ocupar 43% da área do lote), o coeficiente de aproveitamento e os recuos mínimos (geralmente são 6 metros na frente; 2 m nas laterais e 8 m no fundo – mas a edícula pode encostar no fundo do terreno). A altura dos imóveis está definida na escritura, mas exige-se no máximo dois pavimentos; a Lei de Zoneamento limita a altura a 10 metros.

A mesma lei estipula o número de unidades possíveis de serem implantadas em cada lote – cada uma terá o limite mínimo de 250 m² nas ZER1, ZCor e ZPR, como consta do artigo 73.

Quantos condomínios horizontais há em Alto dos Pinheiros?
Segundo levantamento da SAAP, são 20 — incluindo alguns ainda em fase de planejamento (veja a lista completa)

Os condomínios de casas têm potencial para mudar o bairro?
É difícil dizer se eles mudam o bairro ou se são fruto de mudanças mais amplas, econômicas, sociais e culturais. É provável que condomínios residenciais estimulem as pessoas a se fecharem mais, a abandonarem a rua, a cultivar relações menos estreitas com outros moradores, com o entorno. Mas é inegável que, em alguns casos, isso vem acontecendo mesmo entre moradores de casas fora de condomínio – não só em Alto dos Pinheiros, mas em outros bairros e em outras cidades brasileiras de maior porte.

Por outro lado, há casas abandonadas na região, em grandes lotes. E as incorporadoras têm visto nisso um mercado: o que era antes uma única casa num grande terreno vira quatro, cinco ou mais casas no mesmo espaço. Nesses casos, parecem estar agindo aquelas mudanças mais amplas mencionadas no parágrafo anterior. Por razões econômicas ou culturais, muitos preferem casas menores, menos trabalhosas e com a segurança adicional de uma portaria.